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赛诺资本英国地产投资专家

  赛诺资本是领先的英国地产投资机构,致力于为全球各地的个人与公司提供一流服务。

  赛诺资本拥有超过10年丰富的英国市场投资经验,立足于英国,主要面向华人市场,针对广大华人投资者的充裕现金,结合后金融危机英国市场的特点,进行高回报率地产项目的收购和开发。赛诺资本主要投资对象为高回报率高端写字楼和商铺,以及住宅和学生公寓的改造项目。

  回报率是我们首要的追求,赛诺资本通过打通地产的各个产业链,集买卖,设计,规划,开发,管理,维护,出租,改造于一体。结合敏捷的市场嗅觉和广泛的业务联系,我们只寻找和关注市场上回报率最高的那1%的项目,而忽略绝大部分随处可见的99%。在英国市场平均租售比5-7%左右的情况下,我们投资的数个项目年租金回报率可以高达25%以上。

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未来8年,中国的投资增长点将从地产投资转为股权投资

来源:时代伯乐 作者:蒋国云 发布:15/03/2015  隶属:业界资讯 点击:2774

  

 经济不断减速,股市却迭创新高,很多人都认为这是虚幻的牛市,其实拨云见雾,我们会发现,10年的牛市早已开始。如果放在历史的维度看,以2013年为起点的10年,A股正在上演一个令人心潮澎湃的超级大牛市,这一力度可能也是中国历史上前所未有的景象。

  为什么说未来8年中国最大的投资机会来自于股权和股票?这是不是拍脑袋的呢?

  一、决定中国最大投资机会的核心要素是什么?这是我们首先需要解决的问题。

  经济发展的优先秩序取决于国家的最高决策层,在芸芸众生难以看透的背后,其实都是一个国家的整体布局,说到底,国家如何发展,以谁为优先,都是国家的一个局而已。治大国如烹小鲜,在我们看来无比神秘的事情,其实,在最高决策层看来,与管理一个公司如出一辙。

  各个国家,最为关心的3个问题是:

  1、通货膨胀:历届政府都担心通货膨胀,治理通货膨胀的关键是解决大量货币的去处。

  2、失业率:失业率同样关系到政府的稳定,解决就业的关键是推动经济的持续稳定的增长。

  3、经济发展:经济发展关系到老百姓生活水平能够提高,也关系一个国家经济结构的变化。

  国家最高决策层确定经济发展的优先目标之后,就会不断引导社会资金的优化配置,居民资产的配置走向会铸就最大投资机会。

  居民资产配置取决于以下三个方面:(1)安全性:是否安全排在第一位;(2)收益性:收益性主要取决于不同资产的无风险利率比较;(3)流动性:主要取决于资产的容量,能够容纳多大的资金。

  国家最高决策层意志与居民意志相结合,就会产生最大投资机会。

  二、以史鉴今,过去10年不从事与房地产相关的行业很难实现大的财富增长

  按照经济发展的优先秩序取决于国家最高决策层的逻辑,我们很容易理解和解释为什么过去10年房地产得到极大地发展,为什么过去10年中国最富有的人员都出现在房地产及其相关领域。

  1、2002年,中国经济面临三大问题:

  (1)通货膨胀:当时银行有8万亿元人民币的储蓄存款,号称笼中之虎,中国曾经经历了80年代和90年代较高的通货膨胀时期,对于通货膨胀谈虎色变;

  (2)下岗失业:东北地区和中西部地区出现了普遍的下岗失业;

  (3)重化工业领域仍然相对落后,严重制约装备制造业发展。

  2、必须寻找一个发力点,既能解决通货膨胀,又能解决下岗失业,还能实现重化工业的大发展。

  3、当时的中国只有房地产才能够满足这些要求,一方面有足够的市场容量,容纳足够的资金,另一方面,产业链非常长,牵一发而动全身,带动能力强,而且与重工业高度相关,而且房价的上涨,当时还不会引起民怨沸腾,因为,农民有土地,城里人有简单的分配房。

  在这种情况下,将房地产作为发力点成为必然选择,使得房地产成为过去10年大量货币超发的蓄水池,推动经济发展的核心引擎以及经济结构重型化的抓手,从而导致房地产的10年上涨。这也很好地解释了为什么房地产越是调控,房价反而越是上涨的现象。当时通过房地产及其相关行业发家致富的人士是有意识和无意识地利用了这个局。

  三、未来8年不从事与股权和股票相关的事宜,要么一夜回到解放前,要么很难增值或大幅度提升

  按照经济发展的优先秩序取决于国家最高决策层的逻辑,我们很容易理解和解释为什么未来8年股权和股票市场的机会最大,为什么8—10年中国最富有的人员一定出现在这两个领域。

  1、当前中国经济面临新的问题和矛盾决定了必须寻找新的突破口

  (1)通货膨胀的潜在压力无比巨大

  中国目前的货币存量已经超过120万亿元人民币,远远高于10年前的8万亿元,甚至高于美国。

  表面上看,现在短期出现了通货紧缩,其实是阶段性工业产能过剩导致的。一旦笼中之虎放出来,通货膨胀成为必然。

  银行不良资产的解决,社保资金的不足,传统产业产能过剩的去化等,都需要政府买单,财政赤字是必然的。

  (2)失业率存在大幅度上升的可能性

  由于经济处于转型过程之中,经济增长率的不断下滑已成为定局,特别是房地产投资增速的不断下滑,甚至是绝对下降,就业压力是巨大的。

  (3)房地产作为推动经济发展的主要引擎已经筋疲力尽

  由于房地产发展属于典型的资源消耗型发展,结果中国出现了严重的资源瓶颈和环境瓶颈,继续按照原有增长模式已经难以为继。

  青山绿水,蓝天白云,已经成为中国人的一致呼声。

  2、只有股市才能替代房地产成为未来8年中国政府施政的发力点

  (1)必须寻找一个发力点,既能解决货币的去处,又能化解通货膨胀,解决下岗失业,还能实现经济结构的转型,朝着欧美式的消费型和科技型经济方向发展。

  (2)目前中国只有股市才能够满足这些要求,一方面有足够的市场容量,容纳足够的资金,另一方面,股市是国民经济的晴雨表,与众多产业高度相关,只要股市好转,许多产业都成为受益者,另外,股市是资源优化配置的最佳场所,大量资金一定会追逐战略性新兴产业,这些产业普遍都是消费型和科技型产业,属于绿色产业,不需要消耗太多国家资源。

  当前中国经济的转型,着眼点就是实现股权和股票市场的超级繁荣。

  (3)因此,与其让资金流向房地产和高利贷,还不如赶往股权和股票市场,这样反而有利于国家的战略发展。

  3、居民资产的配置发生最有利于股权和股票类资产的变化

  (1)中国居民的资产配置主要为房地产、银行存款(国债、银行理财产品和信托产品)、股权和股票。

  (2)过去10年中国居民70%左右的资产配置在房地产,20%配置在银行存款(国债、理财产品等固定收益)、只有不到10%的资产是配置在股权和股票。

  (3)现在发生重大变化:房价不再上涨,而且三、四线城市存在下跌的可能,房地产作为保值增值产品的时代一去不复返了;降息将不断将银行理财产品的收益率降低,吸引力也会不断下降。

  (4)买房保值增值是过去十年的应对之策。本届政府绝不会走老路,绝不会邯郸学步。

  因此,只有股权和股票成为中国居民资产配置的主要方向。

  4、房价不可能继续上涨

  很多人仍然在幻想房价继续上涨,但从国家整体大局考虑,已经是痴人说梦了。

  因此,与房地产相关的领域,包括高利贷,小贷公司等都是未来8年的重灾区,因为本质上,高利贷和小贷公司都是建立在房价不断上涨的基础之上。

  5、为什么是未来8年,而不是其他年?

  之所以是8年,而不是10年或者20年,因为,本届政府已经执政两年了,而且从十八大召开之前算起,以创业板为代表,股市已经运行在牛市当中。正常情况下,本届政府还有8年的任期。这八年内,正如过去10年的房地产调控一样,不管股市风云如何变幻,上涨将是一个长期的趋势。

  四、这可能是我们所能经历的最为波澜壮阔的一波牛市

  现在对于牛市的运行已经没有多大的分歧,但是能够达到多高的位置以及运行的主线是什么,存在较大的分歧。

  瀚信经过较长时间的研究后认为,这是一波以创业板为核心的牛市,创业板指数会不断创出新高,但是对于主板而言,反而是一个难以判断的走势。至于创业板指数能够达到多高的位置,我们认为,可能创业板指数达到的高度可能超过市场上绝大多数人的想象,瀚信认为,起码能够达到10000点,现在是1800多点。毫无疑问,我们并不是简单地拍脑袋认为指数会达到10000点,以下三个方面的逻辑支撑这一结论:

  1、股票市值与GDP高度相关,往往是GDP的两倍左右,对比中美两国的股市,我们认为,到2023年,中国股票市值的涨幅至少有6倍以上,创业板指数能够达到10000点以上。

  截至目前,美国股票市值为32万亿美元,中国目前为6万亿美元,差距高达5倍多。2014年中国的GDP超过10.3万亿美元,美国为17.6万亿美元。8年后,2023年我们预计中国的GDP将基本与美国持平,达到20万亿元美元以上,可能会略小于美国。由于股市会提前反应中国GDP超越美国的预期,因此,很有可能届时两国股票市值基本一致。如果考虑美国8年上涨40%的话,美国的股票市值会超过45万亿美元。也就是说,到2023年,中国股票的市值会超过45万亿美元,是今天中国股票市值的7倍多,市值增长空间为6倍左右。现在创业板指数为1800点,不排除8年后指数超过10000点(考虑上证指数的失真)。

  这里之所以以创业板指数作为基准,主要原因在于上证指数存在太多的传统产业,在下一个8年并不是产业发展的方向,存在失真的概率非常大,其实,以股票市值作为衡量未来8年股市的表现可能更有说服力。

  2、由于过去中国政府并没有以股市作为推动经济发展的核心引擎,加上过去10年“国进民退”,结果传统行业占主导地位的上证指数10年不涨。但是现在政府开始重视股市推动经济发展的作用,在同等重视股市的前提下,股市能够反映GDP增长的现实。事实上,目前中国股市(扣除创业板)的整体市盈率仍然不高,甚至远远低于美国。如果能够达到现在美国的市盈率水平,股票的整体市值都存在40%以上的涨幅。

  可能很多人会认为目前创业板存在严重泡沫,毫无疑问,单独观察一个公司,确实存在较高的市盈率,但是将整个创业板作为一个新经济的整体,你会发现,只有2万多亿元的市值,也就是一个工商银行(4.57 +2.47%,问诊)+建设银行(5.84 +3.55%,问诊)的市值,难道代表整个中国未来前途的新经济就只有2万亿元市值?!

  创业板将来可以通过两方面降低估值:一个方面是收购兼并,不断地以远远低于股市的市盈率进行购并,毫无疑问能够较快地降低估值,典型案例就是蓝色光标(29.43 +6.44%,问诊);另一方面就是自身业绩的大幅度增长,创业板毕竟代表新生事物,短期不可能与现有所为的蓝筹去比市盈率,但是,美国纳斯达克同样存在大量没有盈利的高市值公司,例如特斯拉、京东商城等。

  3、中国经济转型的过程就是新经济不断取代传统经济的过程,对于股市的上市公司而言,就是传统行业的公司不断向新兴产业转移利润的过程,但是新兴产业的盈利模式更加,盈利质量更高,给予新兴产业公司的市盈率更高。也就是说,即使整个股市的利润没有增长,但是只要利润发生转移,向新兴产业转移,同样会不断推升创业板指数。

  现实中,我们已经看到这一上演过程:券商为代表的直接融资不断替代银行为代表的间接融资,券商利润大幅度增值;传统百货商超不断被电商代替,电商的收入和利润都出现大幅度增值;传统纸媒体和平面媒体不断被移动互联网代替,互联网传媒利润大幅度提升;太阳能等新能源不断取代旧有化石能源,太阳能企业的利润大幅度增加,而煤炭石油等传统能源企业利润下滑。

  五、本轮股权和股票市场的最大机会在哪些行业和领域:新兴产业

  对比2006-2007年的牛市,此轮牛市有着本质的区别。

  中国的重化工工业在2007年左右,整体发展已经基本成熟,这意味着传统蓝筹股所处的行业已基本饱和,高速发展的情况渐趋结束。所以我们可以看到自2007年以来,传统的蓝筹股不断地创新低,与此同时,上证中小500指数却在不断创新高,与传统蓝筹股完全相反。

  2014年最后几个月传统蓝筹股的上涨行情,并不能说是“逆袭”,这与2006-2007年的牛市有本质上的区别。去年底这次传统蓝筹股普涨行情,其逻辑主要基于估值修复,打开这一逻辑的催化剂则在政府推动传统行业走向全球市场。不过,从目前传统蓝筹股的涨幅看,已经基本到位,高铁等行业几乎占领非洲、东南亚、南美市场,行业再次触碰天花板。股价不太可能再大幅度上涨,所以我更愿意看把它比喻成拿破仑的“百日王朝”,尽管短暂性取得成功,但是却不可能逆转历史大潮。

  未来行情将仍然是新兴行业继续唱主角,估值修复行情之后,经济结构转型会重新受到市场追捧,战略性新兴产业的高成长特性将表现出来。在经济结构转型过程中,传统行业的利润将让渡给新兴行业,行业利润的转移将是股市持续走牛的支撑。基于这一判断,未来市场的主要机会还将产生于新兴产业。

  新兴产业中最看好的是医疗保健、新兴消费、科技媒体和通信、节能环保、新能源、高端装备等板块的投资机会。具体看,这实际上又是创业板的机会,创业板的上市公司绝大部分都代表着中国经济结构转型的方向。如果我们把创业板当作一个上市公司来看,整个创业板的市值只不过2万亿元左右,相当于中国石油(11.03 +2.6%,问诊)和中国石化(6.16 +1.65%,问诊),这显然与经济结构转型的大趋势不符合,创业板整体性的机会会持续长期存在。有人认为创业板严重高估,但是通过收购和兼并,以及公司内生式高增长,都足够不断拉低创业板的估值。

  理解了传统蓝筹股反弹的逻辑,其实就可以更好的理解“结构性牛市”。从中短期看,2015年上半年,我认为市场会重新回到存量资金博弈。但同时又有新的变化。这主要体现在资金面上,与2013年相比,由于2014年四季度增量资金的大举入市,市场整体资金情况已不可同日而语。促成万亿成交量背后资金,在传统蓝筹股没有机会的前提下,必然会有相当一部分转战创业板,流动性的充裕可能会推高创业板的估值。

六、我们如何迎接这次超级大牛市

  (一)必须深刻认识最大的风险就是不投资,第二大风险是高利贷,第三大风险是投资传统产业:

  1、一部货币史就是一部通货膨胀的历史,今年的1000万元,可能10年后大约相当于300万元,这已经不断被历史所证明了,

  2、错过这8年的机会,中国可能迎来长期的徘徊和低速增长,因为8年之后,中国GDP增长率可能只有5%左右了。

  3、高利贷和小贷公司投资是最大的风险,因为它们本质都是房地产的延伸。

  因此,瀚信认为,未来10年,如果不从事与股权和股票相关的投资,那么,财富会面临大幅度缩水,甚至有可能一夜回到解放前。

  (二)寻找风口是赢得投资的关键

  台风来了,猪都能飞起来。过去10年,风口在房地产,所以,与房子相关的人都飞起来了,并不是这些人有多么聪明和能干。

  接下去的风口应该在股权和股票市场。

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